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房地產仍是中國經濟中最大風險

  最近中國股市的暴漲暴跌,尤其是6月中旬以來中國股市爆發的危機及政府救市,整個中國市場的焦點都聚集在股市上,投資者都在焦急地等待在政府救市之后,這場股市危機能夠很快地過去,從而使得國內經濟的風險由此逐漸減弱。但是,正如許小年教授所說的,當前中國A股的問題應該是中國經濟生活中的小問題,目前中國經濟中最大的隱患應該是政府嚴重負債、銀行的不良貸款及實體經濟過剩的產能。而這三大問題都是與房地產有關,也都可能由于房地產市場再進入周期性調整全部地暴露出來。也就是說,當前中國經濟生活中的最大風險仍然是房地產市場,是房地產市場的周期性調整所引發的價格向下調整可能導致銀行不良貸款增加及地方政府債務風險暴露。

  因為,前十幾年的“房地產化”經濟,不僅讓房地產業在整個GDP增長、固定資產增長中所占為的比重越來越高。已有的數據顯示,自2000年以來,投資在GDP的占比從35%提高至48%,而在這一時期里,房地產在GDP中的比重從4%提升至15%左右。而絕大多數的增長都來源于住房投資,其在GDP中的占比達到了11%至12%。所以,只要房地產增長有所下行,整個GDP增長就面臨著巨大的下行風險。從2013年下半年以來的情況就是如此,房地產市場的周期性調整,從而使得中國GDP增長下行的壓力越來越大。從2014年開始,中國政府不得不推出一系列的救市政策來維持房地產的增長,以此減輕GDP增長下行的壓力。

  但實際上,中國房地產市場已經進入一個嚴重供給過剩的階段,要想通過救市來維持房地產原有的增長根本上就是不可能的。中國房地產的嚴重產能過剩不僅表現為中國人均的住房持有量已經走到新興市場經濟國家前列。在2012年之前,中國人均住房面積就已經超過了西班牙、臺灣地區、韓國。而在過去數年,該指標進一步增長。如今已經沒有任何一個新興市場國家的人均住宅面積比發達國家還高。中國是少有的例外;也表現為更多的住房在投資者手中,既賣不出去也出租不了,表現了占絕對比重的三四線城市的住房嚴重過剩。

  產能過剩的情況也是如此,只要房地產投資增長減弱,相關的產業立即會出現產能過剩。比如,鋼鐵、煤炭、建筑材料等都是如此。可以說,近年來國際市場大宗商品的價格一直持有下跌,就在于中國房地產市場調整所造成的這些產品需求嚴重萎縮,其價格不得不下跌了再下跌。比如房地產直接和間接的在鋼鐵消費中的占比勢必超過了50%,房地產不景氣,其需求豈不能不嚴重萎縮?鋁、銅、鐵礦石等也是如此。

  而中國房地產市場的需求之所以會持續萎縮及下降,最為核心的問題又在整個住房市場是以投資為主導的市場,房地產市場的價格過高,從而使得住房市場無限巨大的消費需求根本就無法釋放出來。可以說,就目前中國房地產市場的情況來看,房地產市場性質不轉換,即由投資為主導市場轉換成以消費為主導的市場,那么房地產市場投資需求要想再擴張幾乎是不可能的。但是,如果房地產市場出現周期性的價格調整,地方政府的債務風險及國內銀行的不良貸款風險都會暴跌出來。比如,最近地方政府的債務置換由開初時的1萬億元,已經增加到3萬多億元,但實際上地方政府的債務到底有多大,應該是一個無底洞,不到問題完披露出來,是根本無法測算出來的。2014年銀行不良貸款快速增加同樣是與房地產市場價格些許下行有關。

  所以,這里就有一個目前中國政府如何取舍的問題。即是讓房地產市場的消費需求真正的釋放出來,以此來化解當前國內嚴重的產能過剩問題,或還是保持現狀,讓高房價頂在天花板上,從而使得地方政府的債務風險及銀行不良貸款風險不暴露出來,以時間換空間。如何取舍就在于目前政府需要什么。要不能,中國政府只能采取有效的房地產稅收政策,讓價格回歸理性,房地產的消費需求就會逐漸釋放出來,嚴重的產能過剩也會逐漸化解。但就目前的情況來說,中國政府選擇的是后者。而這條路只能是以時間換空間,讓中國房地產市場風險、地方政府債務風險及銀行不良貸款風險越積越大,只不過這些風險推到以后暴露出來而已。也正是這意義上說,房地產仍然是中國經濟中最大的風險。即使最近一線城市的房地產市場有所好轉,這也只能是回光返照,沒有經過房價理性回歸的周期性調整,房地產的消費需求是無法釋放出來的。

 

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