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房地產業轉型要當機立斷

  打造文化城市,發展文化地產,提高城市品位很重要。只有推動人的城鎮化發展,中國房地產發展行業才會有新的商機與活力。

  日前,高華證券通過對302個主要城市土地購置活動的監控發現,在連續13個月同比下降后,6月份土地出讓金額轉為正增長,環比上升103%,同比上升19%。土地出讓金的上漲主要是因為成交均價環比上升60%所致。華遠地產(600743,股吧)原董事長任志強接受記者采訪時稱,至多進入9月份,許多城市就會出現房價環比和同比的增長。

  近來,房價出現再漲,這是什么信號?是個別現象還是普遍現象呢?我們來看看。據報道,從6月初恢復二季度土地拍賣開始,蘇州(樓盤)土地呈現出升溫趨勢。首場土地拍賣,在2小時不到的時間里,蘇州市土地儲備中心吸金130億元。趨勢延續至7月。據江西統計局公布數據顯示,全省房地產銷售降幅逐月大幅收窄,至6月底,全省商品房銷售面積1260萬平方米,同比增長3.7%,扭轉了自去年8月份以來持續負增長局面;實現銷售額674.6億元,增長5.2%,扭轉了自去年10月份以來持續負增長態勢。此外,中國指數研究院近日也公布了全國房價指數,數據顯示,7月份全國百城房價均價為10685元/平方米,環比上漲0.54%,已連續上漲了3個月。深圳(樓盤)的房價上漲最大。

  房價再漲是市場回暖的積極表現,然而,從整個房地產行業來看,去庫存也是一個極為緊迫的任務,如果光增不減,那就很難控制總量。事實上,總量決定供求變化發展趨勢。如果這個市場總量無法調控,那么這個市場結構又怎么優化呢?如果優化不了這個結構,那么供求矛盾將會更加突出,不但會增加中央政府和地方政府調控成本,而且會造成更大的資源浪費,乃至發生土地閑置、市場蕭條、企業崩盤。

  從這個角度來說,房價再漲不僅是市場回暖的積極表現,而且是市場并軌進行統一協調發展的信號。這個信號告訴我們:房地產行業在局部地區的競爭將更加激烈;地段仍然是影響房價走勢的核心因素;隨著中國社會開始步入老齡化時代,發展地產養老新業態也很需要。

  那么,要怎樣應對這種房價再漲現象,適應這種局部地區變化趨勢?一是要房屋土地總體市場供給更加精準,縮短房屋開發周期,使之提質提效,讓這些城市市場開發主體自己主動適應新常態發展變化;二是在此基礎上,控制總量,優化結構,集中政府資源優勢,增加公共產品、公共服務,實現居者有其屋,讓公共保障性住房建設更有力;三是盡早開征房產稅,通過計稅控價讓整個地產行業發展回歸理性;四是要順應大眾創業萬眾創新新形勢變化,使電商地產、物流地產、金融地產以及信息地產、高新技術地產發展更加精致化,有新優勢;五是要統籌城鄉土地開發建設用地,切實解決宜居創業與社會養老問題,并通過轉換體制機制,發展生態化、低成本化地產養老新模式。

  從整個房地產行業發展面臨的新變化來看,產業轉型升級的任務重,不僅要擇機而行,也要當機立斷。一方面,要努力提高土地利用效率,而另一方面,要形成一個相當科學化有良性發展循環的產業體系。也就是說,從建筑行業、材料行業以及建筑設計、房屋設計等行業的市場化分工要更加精細化,各個方面的產業價值鏈整合要更加有效。

  就這方面而言,中國房地產行業發展光大不行,光漲價不行,關鍵是要變強、變優,與整個經濟社會發展進步相一致,更文明更和諧平穩。

  怎樣做到這一點呢?一是行業自我加壓,搞好自律,主動放棄產能過剩競爭;二是要降低融資成本,提高自有資金比例,使產業發展之間形成一個互動、良性化的發展環境。這方面,尤其要減少地產信貸;三是搞好社會化創新管理服務,與時俱進,改變不合理的戶籍制度,讓工作環境、生產生活環境與休閑旅游觀光環境發展更加和諧協調。這方面,打造文化城市,發展文化地產,提高城市品位很重要。只有推動人的城鎮化發展,中國房地產發展行業才會有新的商機與活力。

 

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